Mietrecht

Mietrecht in Mülheim a. d. Ruhr – Rechtsanwalt Dr. Mark Niehuus –

In Mülheim a. d. Ruhr steht Ihnen Rechtsanwalt Dr. Mark Niehuus am Hingberg im Mietrecht vertrauensvoll und kompetent zur Seite !

Rechtsstreitigkeiten im Mietrecht beschäftigen sich häufig mit der für den betroffenen Mandanten existenziellen Frage einer Kündigung und Räumung der Mietwohnung. So unterschiedlich die individuellen Fragestellungen und rechtlichen Beurteilungen sind, so verschieden sind auch die Gründe, die zu Differenzen zwischen Vermieter und Mieter führen. Oftmals haben sich neben den eigentlichen Rechtsfragen auch die Fronten zwischen den Parteien verhärtet.

Wir als Anwaltskanzlei beraten zu allen relevanten Fragen im Mietrecht und bemühen uns zunächst um eine außergerichtliche Einigung.

Damit es gar nicht erst zu Konflikten im Mietrecht kommt, sind wir mit unserer Kanzlei am Hingberg auch bei der Vertragsgestaltung zwischen Vermieter und Mieter behilflich. Gerade im Mietrecht geben konkrete Absprachen eine hinreichende Sicherheit für die Parteien.

Kompetent vertreten im Gerichtsverfahren durch Rechtsanwalt Dr. Mark Niehuus in Mülheim a. d. Ruhr

Sollte ein Gerichtsverfahrens unumgänglich sein, beraten und unterstützen wir die Mandanten unserer Anwaltskanzlei mit der erforderlichen Kompetenz. Zuständig für erstinstanzliche Auseinandersetzungen im Wohnraumietrecht ist das Amtsgericht. Wie alle anderen Rechtsbereiche ist das Mietrecht ein umfassendes Thema, insbesondere durch die umfangreiche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die für die untergeordneten Instanzengerichte maßgeblich ist.

Rechtsanwalt Dr. Mark verfügt mit der Anwaltskanzlei in Mülheim a. d. Ruhr, die dieses Rechtsgebiet zu einer ihrer Haupttätigkeitsfelder gemacht hat, über umfassende Kenntnisse der anzuwenden Gesetze und der hierzu ergangenen Rechtsprechung im Mietrecht.

In unserer Kanzlei am Hingberg in Mülheim a. d. Ruhr übernehmen wir für Sie das Prozessverfahren und gewährleisten Ihnen, dass wir uns für die Umsetzung Ihrer Vorstellungen in jeglicher Hinsicht einsetzen werden.

Die Qualität unserer Beratung und Vertretung sichert Ihnen eine kompetente und erfolgreiche Bearbeitung im Mietrecht.

Die Anwaltskanzlei Dr. Mark Niehuus in Mülheim a. d. Ruhr weist daher auf Folgendes hin:

Kündigung

Grundsätzlich muss ein Kündigungsschreiben von allen Mietparteien unterschrieben sein. Weiterhin muss das Kündigungsschreiben zugegangen sein.

Die Kündigungsfrist beträgt bei der ordentlichen Kündigung 3 Monate und verlängert sich für den Vermieter nach 5 bzw. 8 Jahren ab Mietbeginn um jeweils 3 Monate, maximal kann die Kündigungsfrist also 9 Monate betragen. Für den Mieter gilt stets eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Sollten Sie eine Kündigung aussprechen wollen oder erhalten haben, wenden Sie sich aufgrund der Bedeutung bitte an einen Rechtsanwalt. Da Rechtsanwalt Dr. Mark Niehuus seit nahezu 25 Jahren im Mietrecht tätig ist, garantieren wir einen eine große Erfahrung auf diesem Fachgebiet.

Auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs wird häufig nicht hingewiesen. Der Hinweis ist zwar keine zwingende Voraussetzung für den Ausspruch der Kündigung, der Vermieter kann nach einem Hinweis auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs die Fortsetzung des Mietverhältnisses allerdings ablehnen, wenn der Mieter den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt, § 574b Abs.2 BGB. Dies gilt aber nur, wenn der Vermieter den Mieter in richtiger Art und Weise auf die Form und die Frist des Widerspruchs hingewiesen hat. Fehlt ein solcher Hinweis, kann der Mieter seinen Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

Die Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzug des Mieters mit der Mietzinszahlung und eine darauf folgende Räumungsklage ist einer der häufigsten Kündigungsgründe, bei der ein Rechtsanwalt im Mietrecht in Anspruch genommen wird. Verletzt der Mieter seine Mietzahlungspflicht, kann das eine außerordentliche fristlose und erst recht eine ordentliche fristgemäße Kündigung nach sich ziehen.

Im Mietrecht bestimmt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB das sogenannte Nachholrecht des Mieters. Danach wird die Kündigung nachträglich unwirksam, wenn der Mieter innerhalb einer Schonfrist von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den Mietrückstand vollumfänglich ausgleicht. Bis dahin bleibt die Kündigung jedoch wirksam und wird erst nach der Befriedigung des Vermieters wirkungslos und das Mietverhältnis lebt wieder auf. Das Nachholrecht kann auch dadurch ausgeübt werden, dass sich eine öffentliche Stelle, wie beispielsweise Wohngeldstelle oder Sozialhilfeträger, gegenüber dem Vermieter zum Ausgleich der Mietrückstände verpflichtet. Dass sich die öffentliche Stelle verpflichtet auch zukünftige Mietzahlungen zu übernehmen, ist dabei nicht erforderlich. Zu beachten ist, dass die Übernahmeerklärung dem Vermieter innerhalb der Schonfrist zugehen muss. Die Kündigung des Mietvertrages wird nur dann unwirksam, wenn die Mietrückstände vollumfänglich ausgeglichen werden können; Teilzahlungen genügen nicht. Der nachträgliche Ausgleich der Mietrückstände kann lediglich die außerordentliche Kündigung unwirksam werden lassen. Hat der Vermieter daher zusätzlich ordentlich gekündigt, bleibt diese Kündigung grundsätzlich bestehen, wobei der Ausgleich der Mietrückstände dann wiederum bei der Frage des Verschuldens zu berücksichtigen ist. Die Heilungsmöglichkeit des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB besteht nur einmal in zwei Jahren. Der Mieter kann eine Kündigung nicht durch Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist unwirksam werden lassen, wenn ihm innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre bereits einmal wegen Mietzahlungsverzugs fristlos gekündigt wurde und er diese Kündigung durch den Ausgleich der Zahlungsrückstände innerhalb der Schonfrist abwenden konnte.

Wenn Sie eine Kündigung bekommen, kann ein Kündigungswiderspruch möglicherweise noch im ersten Räumungstermin erfolgen.

Bei einer fristlosen Kündigung wegen eines Zahlungsverzuges wird die Kündigung nachträglich unwirksam, wenn innerhalb einer Schonfrist von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage der Mietrückstand ausgeglichen wird.

Unterschreiben Sie keine Aufhebungsvereinbarung, ohne vorher kompetenten Rechtsrat einzuholen. Ein Aufhebungsvertrag kann weitreichende Folgen nach sich ziehen und neben der Beendigung des Mietverhältnisses zu erheblichen Nachteilen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder der Rückzahlung der Kaution führen.

Rechtsanwalt Dr. Mark Niehuus übernimmt als Rechtsanwalt das Prozessverfahren. Sie müssen selbst nichts veranlassen.

Die Kosten kann eine Rechtschutzversicherung oder die Prozesskostenhilfe übernehmen.

Nebenkostenabrechung

Wenn Sie eine Nebenkostenabrechung erstellen oder bekommen, sind neben der inhaltlichen Richtigkeit die Abrechnungsfristen zu beachten.

Grundsätzlich sind die Betriebskosten vom Vermieter zu zahlen. Gleichwohl wird zumeist im Mietvertrag vereinbart, dass die Betriebskosten auf die jeweiligen Mieter umgelegt werden. Rechtsanwalt Dr. Mark Niehuus ist es als Rechtsanwalt im Mietrecht die Beurteilung möglich, ob die Betriebskostenabrechnung ordnungsgemäß erstellt ist und die Betriebskosten richtig umgelegt wurden.

Die Betriebskostenabrechnung muss nachvollziehbar sein. Das heißt, sie muss aus sich heraus verständlich und nachrechenbar sein. Die Betriebskosten müssen so bestimmt bezeichnet sein, dass sie bei einer Prüfung der Belege leicht zuzuordnen sind. Insgesamt ist eine Betriebskostenabrechnung verständlich und formell ordnungsgemäß, wenn ein durchschnittlicher Mieter ohne Beratung durch einen Rechtsanwalt in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen.

Die Betriebskostenabrechnung muss sich auf einen bestimmten Abrechnungszeitraum beziehen. Dabei darf dieser Zeitraum höchstens ein Jahr betragen, wobei der Vermieter nicht an das Kalenderjahr gebunden ist.

Eine Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes zugehen. Nach Ablauf dieser Frist ist der Vermieter mit der Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Betriebskostenabrechnung nicht zu vertreten. In einem Rechtsstreit muss der Vermieter oder sein Rechtsanwalt den rechtzeitigen Zugang der Betriebskostenabrechnung beweisen.

Mieterhöhung

Im Mietrecht kann eine einseitige Mieterhöhung auf der Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete geltend gemacht werden. Welche rechtlichen Vorgaben bei einer Mieterhöhung zu beachten sind, kann Rechtsanwalt Dr. Mark Niehuus als Rechtsanwalt im Mietrecht beurteilen.

Für die Mieterhöhung besteht eine Wartefrist von 15 Monaten. Die Miete muss mindestens 15 Monate, berechnet auf den Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, unverändert geblieben sein. Bei Neuabschluss des Mietvertrages beginnt die Wartefrist mit dem Beginn des Mietverhältnisses bzw. der Fälligkeit des ersten Mietzinses. Die Miete muss dann 15 Monate bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die erhöhte Miete erstmals fällig ist, unverändert geblieben sein.

Für den Mieter beginnt sodann eine Überlegungsfrist, die mit dem Ende des 2. Kalendermonats abläuft, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Der Mieter kann innerhalb dieser Überlegungsfrist entscheiden, ob er dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmt. Sollte der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen wollen, hat er ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Sollte der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen, hat der Vermieter die Klagefrist zu beachten. Diese schließt sich an den Ablauf der Überlegungsfrist an und beträgt 3 Monate.

Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich ist es im Mietrecht die Aufgabe des Vermieters, Reparaturen und Schönheitsreparaturen auszuführen. Es ist jedoch im Mietrecht üblich, in den Mietverträgen zu vereinbaren, dass der Mieter die Pflicht hat, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Bei kurzfristigen Mietverhältnissen muss der Mieter noch keine Schönheitsreparaturen leisten, es sei denn, es wurden Schäden verursacht, die nicht vom normalen Mietgebrauch herrühren. Im Mietrecht sollte ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden, wenn es bei der Rückgabe der Mietwohnung um die Frage geht, ob der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen muss.
Dazu gab in den letzten Jahren wichtige neue Entscheidungen, die nach dazu führen, dass viele Regelungen zu Schönheitsreparaturen in älteren Formularmietverträgen unwirksam sind. Als Rechtsanwalt im Mietrecht können wir diese Klausel nach Einsicht für Sie rechtlich beurteilen.

Im Immobilienrecht steht die Prüfung von Kaufverträgen für Immobilien und die anwaltliche Hilfe bei Mängeln an der erworbenen Immobilie im Vordergrund. Wir helfen Ihnen bei allen notwendigen Schritten bishin zum Rücktritt vom Kaufvertrag.

Im Maklerrecht geht es häufig um die Frage, ob die Maklerprovision zu zahlen ist oder nicht.

Im Wohnungseigentumsrecht begleitet Sie Rechtsanwalt Dr. Mark Niehuus bei schwierigen Eigentümerversammlungen, überprüft die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan, überprüft Beschlüsse der Eigentümer auf deren Rechtmäßigkeit und erhebt bei einem anfechtbaren oder nichtigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft im Auftrag des Mandanten die Erfolgsaussichten einer Anfechtungsklage. Bei einer Eigentümerversammlung muss nach einem Beschluss schnell gehandelt werden, da die Anfechtungsklage innerhalb von einem Monat zu erheben ist.